关于平安金融中心，关于南昌规划前瞻的一些事。。。

Original 知多少的城玩君观南昌360 2022-06-14

2019年南昌市新经济新金融(深圳)招商推介会上，南昌市委副书记、市长刘建洋与平安不动产董事长兼CEO邹益民进行深入会谈和交流，双方正式签署了平安金融中心项目合作协议。

高度预测

据相关人士透露，平安金融中心目前规划在400米左右。临界500米的可能性很小，初步计划是380-430米之间。当然，最终还是要具体高度以项目相关部门批复为准。

项目选址问题

据红谷滩新区管委会回复称，平安金融中心不与原江西国际贸易金融港地块冲突。

而据相关人士表示，基本上会落地高铁西客站附近。那么参考西客站的地块，容积率高的只有4块地。（下图红色）

土地出让时间

从之前的报道还是接下来的进展来看，计划今年下半年完成土地出让，之前会将竞拍条款门槛公示，我们自然能在地块明细中知道哪一块是平安金融中心。

平安金融中心凸显南昌规划的混乱

绿地中央广场双子塔2014年建成，60层楼高度为303米。在这6年一直担当着南昌的制高点。随着时间，一方面希望南昌的天际线能够饱满起来，另一方面希望南昌天际线能突破目前高度，增加层次感。其实从原始图中可以看出九龙湖商务楼宇定位的位置，西客站以及九龙大道两则。业态上九龙湖应该是省级单位和新型科技产业公司示范地。当然，从购置九龙湖房产的人群来说，希望周边楼宇能有突破，产业能够多样。但是从业态规划看还是缺乏一脉相承。传统的金融大厦还是应该规划到红谷滩金融区，注重产业聚集效应。现有有决策权的人是否对产业规划专业决定了南昌整体的水准，到现在是东一块西一块，功能业态无序，还是存在思路不清的问题。

从过往看出新城后期缺乏对定位的坚守。

在红谷滩开发的前期，除了市政府和一些市级企事业单位搬迁外，基本就是住宅，然后有学校。后期周边发展的其他新城没有本质的区别。早期红谷滩规划上的高度并没有显现，这也就出现后期很多人谈论的路网应该更宽，实际由于大片高楼大厦的拔地而起和路网的鲜明对比。到了中期片区陷入了瓶颈期，随之带了的符合当时规划的CBD概念一下打通片区任督二脉一样找到了方向，所以到了当前和后期拆迁整合出来的地块应该做什么呢？还是应该提高金融CBD的高度，简单来说做的更纯粹，而并非住宅楼的功能，那是短视的规划行为。

规划问题的副作用

在九龙湖控规出来之后，南昌西客站片区的功能规划反复调整也凸显前期规划存在的问题，美其名曰优化。如果说规划如纸面可以改来改去，那么在建商业停工就是四年的九珑汇项目是一个现实的对照。

现场幕墙预埋件还在，预留的钢筋却锈迹斑斑，一片乱象丛生，项目部施工现场人去空空。具体停工原因想必很多人也有所耳闻。

九珑汇项目地处核心的九龙大道两侧，我们可以接受项目的慢，但是不能看到规划的混乱和不确定性，项目由市政公用集团拿下，按道理报批同意开建的项目中途停工烂尾几年是很不严谨的。

同质化公寓数量扎堆

除了区域成片的住宅和停工的项目，原本规划的商业配套区和办公楼的规划则变成了一些不痛不痒的商业和大量的公寓楼项目。这也是近几年受写字楼销售不好的行情下开发商将商务办公楼变更为公寓楼销售的现象，导致片区出现大量公寓楼，有些临江优质地块也同样在建设公寓楼，然而目前区域没有太多就业下建成和在售公寓数量远超需求。在当前没有流量的情况下毛坯公寓楼市场行情在十多块钱每平，且不好出租。身边不少人问我那边公寓能不能买我是反对的。有的人说公寓楼同样可以办公，但是对于真正标准高的企业，需求的还是正规甲级写字楼或者土拍自建。所以如何规划和管理好目前九龙湖剩下的商业商务地块值得考量。

概念不能偏离，没有土地一切都是空谈。

新板块的定位要符合未来发展的定位，一味地重复建设没有意义。九龙湖片区按规划有六大功能构成，即商贸会展功能、科技文化旅游功能、居住休闲功能、研发创意功能、综合配套功能以及仓储物流功能。目前九龙湖在住宅先行的情况下各方面配套是滞后的，但落地的学校和地铁先行给区域未来带来了人气。商业商务用地就是为产业落地提供土地保障。一个区域可以因为标准高而慢，但是不要为了急切成型而浪费好的地块。

江西国际金融港，平安金融大厦.......玩转了10年后新板块还是金融概念，前段时间城玩观谈到九龙湖核心的整体细节定位出现锥形，以九龙湖为核心，着力打造南昌特色VR小镇，依托已有的虚拟现实产业基础，主要定位于虚拟现实专用软件、虚拟现实服务与应用、产业服务支撑体系等，整合资本、技术、人才、创新中心、公共服务平台等要素，聚力打造虚拟现实产业生态链，形成内容、软件开发、分发平台等环节的产业闭环。延续这个主题九龙湖布局的应该是引进未来新型智能产业，IT公司和省级企事业单位落户的区域，朝着更加未来化科技的行业方向走。商业上向王府井，华润万象天地，银泰百货，宝能广场等有影响力的大型商业体方向走，到那个时候公寓才会有需求点，流量才能带动起来。

不走过去走过的老路，为了完成招商落地一些不符合板块定位的项目，那是急功近利的思想在作祟，包括为了土拍性质改建成增加大量住宅等等。因为核心土地资源是不可持续的，等真有好项目没有地块的时候，又会有人说当初的好地块怎么会建如此多公寓房。如果说红谷滩中心区六七层的矮建筑好拆，九龙湖再拆迁就是天方夜谭，到那个时候没有土地，一切只是空谈。

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